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      3. 李昌平:合作建房方式開展鄉村養老是鄉村振興最有價值的方向之一

        日期:2022-12-03 13:18:51 來源:

        11月11日,由中國房地產業協會主辦,中國房地產業協會合作建房委員會承辦的“人本·共生”2022第一屆中國合作建房發展論壇在北京舉行,下午進行了以“城鄉共濟·人本共生”為主題的鄉村振興下的合作建房專題討論,中國房地產業協會合作建房委員會顧問、中國鄉建院創始人李昌平進行了主題演講。他表示,合作建房去做鄉村振興、去做養老村是完全可行的,而通過合作建房方式開展鄉村養老是鄉村振興最有價值的方向之一。

        李昌平表示,鄉建院是一家為鄉村振興提供系統性、創新性解決方案的專業機構,是扶貧攻堅和鄉村振興探索者,獨創一社四部,也叫一社N部村社聯合社體系,組織鄉村、規劃鄉村、建設鄉村、經營鄉村、治理鄉村。11年來,在150多個縣的500多個村鎮做過項目。

        未來村,是鄉建院下設的一個公司,未來村有兩個平臺,一個是合作社的統一采購平臺,另外一個鄉村壹家,是未來村農村閑置房宅線上交易服務平臺,是幫助城市人,特別是城市的老人實現鄉村有家的夢想。

        李昌平認為,未來的農村是一個很大的市場,特別是養老。2017年開始,中央對農村進行了全面的核資清產工作,閑置的房宅、土地等資源非常巨大。5年以后,中國60歲以上的老人將近5億,這是中國最大的問題,以后中國最大的問題不是“三農”問題,是養老問題。

        鄉建院在10年前就提出養老村概念,要圍繞60—85歲幾億健康老人提供第二家園,這是未來最大的一筆生意。全國有50多萬個行政村,自然村就更多了,至少有20萬個行政村適合建設養老村,假設每個村子生活1500個老人,就能夠解決上億老人的養老難、養老貴的問題,能夠使全國的2/5以上村得到振興,能夠解決1億以上的農民就業問題。這樣既可以解決中國養老難、養老貴問題,也可以解決農民就業問題、鄉村振興問題,是一舉兩得的事情。

        養老村是互助養老的形式,城里老人與鄉下老人互助,這是一個可以至少持續30年以上的市場。

        李昌平認為,在鄉村振興背景下,深化農村集體產權集體改革,盤活資源、資產,發展休閑旅游、康養,以及農村的合作金融等。到農村建養老村,雖然沒有明確被提出,但是用合作的形式建養老村,沒有任何政策障礙??倳浂啻螐娬{農村改革不能把集體所有制改垮了,不能把農民的利益損壞了,不要富了老板窮了老鄉,要讓農民參與產業鏈各個環節并分享增值收益,實現共同富裕。說明農村要去做養老村、要去做合作建房,一定要考慮到農民的主體性,一定是合作制的,一定是共享發展成果的。

        鄉村的難點就是要去做農村的資產整理、產權的確認,把這些基礎性工作做好以后,市民下鄉、企業下鄉、游子回鄉的痛點問題比較好解決。李昌平表示,去農村建養老村、合作建房的瓶頸是:

        一是不愿意與分散的農戶直接交易,因為交易以后不確定性因素比較多,風險比較高;二是希望延長使用年限,如30年、40年能夠一次性定價更好;三是希望有金融支持,也能夠像城里一樣能夠有首付款+按揭;四是合作社要發資產證明;五是如果不在這里生活了,還可以委托一個組織幫我經營;六是如果離開了,希望有一個回購機制或者是再次交易;七是希望能夠享受在地化的服務。

        通過鄉建院多年的探索,解決方案分兩種,一種在地活化,一種飛地活化。通過對資源資產進行組織化+金融化+交易+信息化,就可以實現活化。

        組織化是鄉建院通過一社N部村社聯合社體系的建設,整合資源、統籌規劃。一社是指集體經濟股份合作社,每個村集體都有一個集體經濟股份合作社,是一個特殊法人,它是一個空的,要在內部建立多個部門。通常的做法是先從信用合作部開始建立,一般來到一個村子后由政府、鄉賢提供種子資金,村內老人優先參與,成立養老資金互助部,就把信用合作部建起來。資金互助促發展,利息收益敬老人。

        第二步成立土地合作部、房宅合作部,有時候也叫土地銀行、房宅銀行。就是把農民閑置房宅以及土地,放在房宅合作部或土地合作部集中起來,可以用股份制形式或存款方式,把閑置房子當存款使用。通過房宅銀行或者委托經營來實現,但是要固定年限,如果當存款使用就要定價,這樣就可以把資源整合,能夠就地活化的就地活化,不能就地活化的就進行飛地活化、統籌活化。把邊遠村建設用地指標向中心村集中,進行跨村的整合資源和統籌規劃再進行開發,這就叫飛地活化。

        金融服務不支持農村資源資產的變現,不支持農村資源資產股權化以后的交易。鄉建院在一社N部里面有了內置金融或養老金融,是村社內部的合作金融,可以用來做財產的變現、產權的交易。鄉建院進行了大量的實驗,通過大量的案例,只要把村社的內置金融建立起來,城里人到鄉村可以首付10%辦理按揭貸款;同時農民到城里開個店,可以用地、房抵押貸款。

        鄉建院主張以鄉鎮為單位經營農村的集體產權(含股權)的交易體系,要把產品標準化,交易規則標準化,程序標準化,收益分配標準化,違約處置標準化的體系建立起來。因為農村產權特別復雜,只有基層的鎮村兩級干部有能力理順,能夠把產品標準化,所以一定要把產權交易服務平臺放在鄉鎮,由鄉鎮的政府來進行主導。

        在這其中還需要數字化的協助,鄉建院的鄉村壹家是個線上平臺,把各個村莊里的閑置資源資產通過拍照片、講故事,放在未來村的數字化平臺上,市民通過這一平臺找房源,線下有服務團隊,有產權交易所,有內置金融,可以辦證、抵押貸款、交易房證付費一條龍,線上線下兩套體系是一體化的,這就是鄉建院農村資源資產活化的辦法。

        鄉建院內部資源資產進行整合,叫重建四權統一的村社共同體。它是活化資源資產的最基礎性的工作,鄉建院到了村莊以后把一社N部體系建立起來,就實現了四權統一的村社共同體。在農村,組織一定要四權統一,有統一的產權、統一的財權、統一的事權、統一的治權,按照一社N部體系建設就實現了四權統一,四權統一的村社共同體是有效的,就可以合作起來搞開發、做生意了,資源資產的活化就有了基礎,如果沒有這個基礎性的工作,鄉建院去農村就會遇到重重的阻力,農民的問題只能在農民組織的內部去解決。

        有了四權統一的村社共同體,鄉建院再與鄉、縣做村社聯合社的體系,就把村、鎮、縣形成一個聯合社的體系,這個是資源資產集約利用價值最大化的基本路徑。一個村再好,它的集體建設用地是不夠的,資源也是不夠的,有很多偏遠地方雖然有集體建設用地,但沒什么價值。多個村形成聯合社,進行資源整合,才能集約經營,才能夠價值最大化。所以把組織體系建起來以后,跨村整合資源,就地活化、飛地活化,把資源整合到好的地方集約經營,實現價值最大化。

        搭建三級市場交易體系。從農民到合作社一次定價是一級市場,合作社到聯合社是二次定價,資源集約了、增值了,進行統一的規劃、經營可以做產業,這是三次定價。有了三次定價三級市場完成以后,再來開發經營。這個時候農民資源資產就能夠參與產業鏈中去,就能夠分享產業鏈的增值收益,這是一套基本的制度。

        比如要做養老村,就把可以用來做養老的資源資產集約到房宅合作部,在村莊的內部形成產業的運營,做產權的交易,通過金融再來做按揭貸款,最后就可以做產業。要把產權跟產業分成兩個部門,前面是圍繞產權運營,后面是做產業運營。一個村莊內部只有一個產權運營的部門,到了后端有多個產業運營的機構或是企業。

        集體建設用地需要多個村聯合起來,至少以鄉鎮為單位建立資源資產的管理中心或運營中心,也要通過三次定價,這就是鄉建院現在操作的具體路徑。

        鄉建院房宅合作部的開發流程,從村民進入、退出、整合、產權交易、開發等。達拉特旗樹林召鎮是鄉建院做的第一家鎮級產權交易所,通過產品標準化、交易規則和程序標準化、收益分配標準化,產品進入市場交易可以辦證,可以按揭貸款,可以拿到證件。

        最后,李昌平表示,合作建房去做鄉村振興、去做養老村是完全可行的,政策法規都沒有任何的障礙。未來最偉大的事業、偉大的產業就是養老,就是解決養老難、養老貴的問題,一定多建養老村,這也是鄉村振興最有價值的一件事情。

         

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