楊文 湖南望龍律師事務所主任

楊文表示，總的來說，立法層面要求將城鄉合作建房明確入法，制度層面的優化構建合作建房相關配套制度，執法層面轉變對城鄉合作建房的執法理念和執法重點，司法層面規范城鄉合作建房的司法裁判標準和尺度，服務供給層面加強城鄉合作建房的法律服務供給。

第一是在立法層面，土地管理法二十二條中關于鼓勵農村集體經濟及其成員以租賃合作建房共建的方式盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，改善農村村民生活和增加農民的財產收入，應該在相關的土地管理法或土地管理法實施條例修訂中進一步明確。這兩部法律目前是過渡性的法律，土地改革并未完成，預計未來還會有調整的空間。

現在關于合作建房已經在地方層面有法治保障的是江西省，江西省出臺了《江西省鄉村振興促進條例》，明確城市居民和農民在農村宅基地上可以進行合作建房。

第二是制度層面，有很多需要率先突破的地方，合作建房如何進行產權登記、產權交易，都要進行配套制度明確。目前湖南省在城鄉合作建房的制度建設做的比較好的是張家界，張家界的城鄉合作建房管理辦法對相關的產權登記、交易做了比較明確的規定，比如產權登記是合作方各執一份，在產權證權利人一欄備注產權類型，宅基地所有權類型登記為村集體經濟組織，資格權登記為農戶，使用權和房屋所有權則根據合作協議予以登記。

制度層面較大的困惑是期限的問題，浙江象山合作建房期限是20年，有些地方是30年，湖南瀏陽一開始是50年，去年出來的合作建房的相關政策是40年，張家界是50年。浙江象山20年可能有一定的市場空間，如果用來做民宿6年左右是可以通過經營回本，剩余14年可以分享收益。但在湖南合作建房的用途主要是養老，20年期限實際上很難充分調動城市合作一方的積極性。從法理角度認為相關部門理解的合作建房不超過20年限制還是有些偏于保守，也不太符合目前市場的真正需求。

城鄉合作建房原則上不等同于民法典上的租賃，國有土地的使用權，最長可以70年，根據用途有不同的限制，有些比如工業用地可以是50年，商用40年，租賃一般20年。集體建設用地入市期限的問題參考國有建設用地的規定，但宅基地合作建房的設置偏于保守，目前可能難以發揮合作建房制度本身的優越性。合作建房制度如果要有生命力，必須要突破租賃20年期限的限制，具體多少年可以根據不同地域、根據老百姓各方面需求和雙方條件來決定。

第三是執法層面，要轉變對城鄉合作建房的執法理念和重點，很多地方政府做兩違整治，涉及很多違章建筑的拆除，關于合作建房是不是屬于非法轉讓土地，是不是這些土地手續稍有不齊會被拆，城鄉合作建房執法理念和執法重點也是要調整的。

第四是司法層面，最高人民法院包括地方各級法院的一些判例去疏導明確，在全國范圍內可能要統一城鄉合作建房的標準和尺度，要進行司法政策的調整，給予城鄉合作建房空間。

第五是法律服務供給層面，合作建房交易模式復雜，必須引導律師等專業人士前期介入，以法律服務搭建信任橋梁，引導促進交易，要把大量的糾紛化解在萌芽狀態，公平地保護好投資者和當地民眾的合法權益，推動誠信社會和法治鄉村建設，更好地保障和助力鄉村振興。