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      3. 陶通艾:合作建房推動人力資源“城鄉”流動 實現農村土地要素市場化配置

        日期:2022-12-03 13:11:14 來源:
        11月11日,由中國房地產業協會主辦,中國房地產業協會合作建房委員會承辦的“人本·共生”2022第一屆中國合作建房發展論壇在北京舉行。其中以“城鄉共濟·人本共生”為主題進行了鄉村振興下的合作建房專題討論,近二十位鄉村振興領域的學者、專家與實踐人,共同探討鄉村振興下的合作建房發展之路。貴州省湄潭縣農村改革試驗區辦公室主任陶通艾表示,湄潭作為農村改革試點區,探索出了城鄉居民合作建房全流程方法并自建了農村集體建設用地合作建房管理辦法,推動人力資源“城鄉”流動,實現農村土地要素市場化配置。

         

        陶通艾 貴州省湄潭縣農村改革試驗區辦公室主任

        陶通艾表示,自1987年國務院確定湄潭作為農村改革試點區,到今年已經35年了。2017年12月,中央全面深化改革領導小組決定將宅基地制度改革拓展到全部33個試點縣(市、區),湄潭縣成為宅基地制度改革拓展試點單位。2020年8月湄潭又成為新一輪深化宅基地制度改革試點縣。湄潭宅基地制度改革是根據中央總體框架,采取的是“全、自、收、分、退、轉”做法,在探索的基礎上,自建了湄潭縣農村集體建設用地合作建房管理辦法(試行),對合作建房的條件、規劃、程序、申請材料、對農戶的限制以及不動產權登記等方面進行了約定。

        引入外部主體如何合作建房呢?陶通艾表示,首先要推動人力資源“城——鄉”流動:非集體經濟組織成員通過繼承農房或其他合法方式占用的宅基地,探索由農村集體經濟經濟組織主導實施的有償使用制度。
        第一是允許繼承人通過繳納宅基地有償使用費后,將舊房拆除重建,最長使用期為70年,一方面增加了集體經濟收入,另一方面改善了農村人居環境。
        第二是允許外縣集體經濟組織成員在退出原集體成員權的基礎上,在湄潭農村申請取得成員權(可取得除承包經營權、收益分配權之外的權益),有償使用宅基地。
        第三是允許縣內集體成員在符合“一戶一宅”前提下,推行資格權互認,有償使用宅基地。
        第四是允許非集體成員與集體成員合作建房,給集體成員頒發《不動產權證》,享有宅基地使用權、房屋所有權。給非集體成員頒發《不動產權證》,享有宅基地使用權、房屋使用權,期限20年。
        其次,陶通艾認為,要做好宅基地“三權分置”,推動農村土地要素市場化配置。
        第一是轉讓宅基地使用權。轉讓必須是本集體成員,實施資權互認之后 ,允許縣內集體成員。
        第二是租賃宅基地使用權。最長年限20年。
        第三是入股方式轉讓宅基地使用權。貴州鄉創云公司與金花村、農戶合作,公司負責改造房屋、經營,村級負責協調,農戶負責提供房屋,收益6:1:3。
        最后,陶通艾表示,要推動產業發展與城鄉融合。
        一是針對以宅基地審批的集鎮門店房,農戶已自愿轉讓門店和住房的,在農戶自愿申請的前提下,將自愿轉讓的門店部分分割出來,門店部分通過縣自然資源局調整為集體經營性建設用地,通過協議出讓方式,在繳納集體土地收益金后,將門店出讓給經營者,依法登記為集體經營性建設用地使用權。
        二是將集體收回的“一戶多宅”建設用地,向縣自然資源局申請調整為集體經營性建設用地,然后按入市程序出讓、出租。
        三是農戶自愿退出的宅基地,在給予農戶合理補償后,向縣自然資源局申請調整為集體經營性建設用地,然后按入市程序出讓、出租。
        四是在資源稟賦較好的地區,推動城市要素融入鄉村,以宅基地制度改革為紐帶,吸引城市居民下鄉,集聚人才、資金等要素助力鄉村發展。
        對于未來比較擔心的就是關于合作建房如何退出,陶通艾表示,涉及到入市有償使用,有兩種類型:一是與農戶合作建房,期限屆滿后,合作人退出,農戶無補償。二是有償使用宅基地,期限屆滿后,使用人申請可續期,但要按基準地價繳納有償使用費。不申請續期的,可對房屋進行評估,按不超過評估價值的30%補償后,收歸村集體。愿意入股的,按評估值30%入股村集體,享受收益分配。

         

         

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